华润置地立下Flag：今后五年签约额和租金双翻番

“截至2025年，在2020年基础上，实现权益签约额和租金收入双翻番。”立足“十三五”，华润置地在“十四五”的开局之年定下“重塑华润置地”的战略目标，实现销售规模行业前十、购物中心综合实力行业第一、华润万象生活进入第一梯队、商管保持行业第一等目标。

3月30日，华润置地发布2020年业绩报告，去年实现签约销售额为2850.3亿元，同比增长17.5%，达成全年2620亿元的销售目标。据克而瑞研究院数据，华润置地2020年的全口径销售额排名为第9名。

据华润置地管理层透露，今年的年度销售目标定为3150亿元，同比增速大概为10.5%。

“维持销售规模前十”是华润置地一直以来的目标，在2000亿规模级别上已保持三年，而2020年全口径销售额在2000亿-3000亿元的房企达到11家，第十名招商蛇口达到2780.1亿元。贝壳研究院指出，未来竞争激烈，预保留房企前十名的席位，华润置地将面临一定挑战。

物业开发仍然是华润置地最主要的收入来源。财报显示，2020年华润置地实现总收入为1795.9亿元，同比增长21.2%，其中开发物业收入同比增长23.5%至1571.4亿元，占总收入比例为87.5%。

华润置地在“十三五”期间的重大收获之一是在2019年成为继万达商业后第二家租金收入突破百亿的内地房企。但受疫情影响，2020年，华润置地投资物业（包括酒店经营）租金收入同比小幅增长4.5%至127.9亿元，同比增速减少17.4个百分点。

为实现“十四五”战略目标，华润置地将“十三五”期间确立的“开发物业+投资物业+X”的商业模式变更为新的“3+1”业务模式，即构建开发销售型物业、经营性不动产业务、轻资产管理业务（即华润万象生活）三大主营业务与生态圈要素型业务一体化发展。

其中开发型业务包括住宅、可售公建等，是华润置地收益的主要贡献者，为经营性不动产业务提供现金流支撑；经营性不动产业务包括持有购物中心、写字楼等，为公司带来长期稳定收益，帮助开发销售型业务平衡风险、获取资源，提升轻资产业务服务能力。

购物中心是华润置地投资物业的重点业务板块，去年实现收入约100.9亿元，同比增长7.9%，出租率为94.7%，同比下降0.2个百分点。截至2020年底，华润置地已开业万象系列购物中心为45个，储备项目57个。

对于商业地产板块是否分拆的问题，华润置地执行董事兼总裁李欣给出了否定的答案，他表示：“对于经营不动产业务的发展，华润置地还是有非常大的一个期许，我相信在短时间之内对这一块分拆或者是其他的一些安排的可能性是没有。”

作为华润置地旗下商业运营管理及物业管理业务的平台，华润万象生活在去年12月分拆上市，将成为华润置地新的业绩增长极。

数据显示，去年华润万象生活的营业收入为67.8亿元，按年增长16%，核心净利润8.2亿 元，按年增长148%，毛利润大幅提升94%至18.3亿元。集团及第三方在管面积占比提升至23.7%。

生态要素型业务包括城市建设运营、城市更新、长租、产业、康养等，将联合三大主营业务，成为华润置地“城市投资开发运营商”定位的重要组成部分。

财报数据显示，2020年，生态要素型业务为华润置地贡献的营业额为154亿元，其中城市建设运营业务为主，营业额约为149亿元。

近年来，华润置地不断发展代建代运营业务，截至2020年底，累计获取代建代运营项目超过140个，协同主营业务项目落地超过10个，其中包括多个如北京大兴国际机场综合服务楼等国家级标志性建筑。

此外，长租公寓也是华润置地重点规划和培育的业务。据李欣透露，华润置地在“十三五”期间进入长租公寓市场，但发展过程中没有唯规模论，经过几年的发展进入15个一二线城市，现在拥有4.4万间的房源储备，截至去年年底，在营房源是是7400间，营业额约2亿元，净利润1亿元。

在“十四五”期间，华润置地对长租公寓也会有重点的规划和培育，未来计划每年以1万间的速度新开业，每年保持40%以上的业绩增速。在增量上，会有一定的财务投入，聚焦一二线城市的租赁用地和集体用地，或者纯轻资产方式去扩张长租公寓业务。

“希望通过‘十四五’的努力，实现在长租公寓行业排名前十的目标。”

克而瑞发布的2020年房企长租公寓运营规模榜显示，排名前十的分别为万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等，排名最高的万科泊寓在运营房间数为14.3万间，排名第十的金地草莓社区为7836间。

或是为了助力“十四五”战略目标的达成，华润置地今年初还对六大区域的区首进行了调整，同时将华南大区总部从深圳迁往广州。

“我觉得动一动不是坏事，动一动可以带来新的活力。”李欣表示，这是基于“十四五”战略考虑来做的一些必要性的安排，华润置地要做强组织能力，提高运营效率，打造稳定型组织，培养年轻人才。

“从大的组织架构来讲，就是把公司架构做扁平，把总部做强，把大区做专，把城市公司做实，让总部能够贴近一线指挥战斗，让一线能够有充分的自驱力来取得战斗的胜利，我觉得这是大幅度变革的方向。”

另外对于华南大区总部从深圳迁往广州的问题，李欣表示，粤港澳大湾区是华润置地“十四五“期间的重中之重，一方面是华润置地和华润集团的总部所在地，另外在“十三五”期间，粤港澳大湾区的发展质量也是最高的，在此基础上，“十四五”更要做强大湾区。

从这个角度来讲，华润置地有两个具体的动作，一个是在做强“城市投资开发运营商”定位的目标下，进一步提升深圳的定位，因为深圳是华润置地创新业务的策源地，是华润置地“城市投资开发运营商”这个生意模式的样板示范区，是华润置地业绩的压舱石。

李欣指出，对于华润置地而言，以在“十四五”期间，要加强深圳的定位，不仅是样板示范区的概念，而是要用大区建制把深圳升格为“直辖市”，按大区的原则来配置财务、人力等可持续发展的资源。

同时要在深圳之外的地区，全面复制深圳模式，要做强广州、东莞、佛山、惠州等。未来在粤港澳大湾区是两级城市，一个增长极是深圳，一个增长极是以广州为核心的城市群。