惠誉：确认华润置地“BBB+”长期发行人评级，展望“稳定”

　　久期财经讯，9月7日，惠誉已确认华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK)的长期发行人违约评级为“BBB+”，展望“稳定”。惠誉同时确认该公司的外币高级无抵押债务评级为“BBB+”。

　　本次评级的确认是基于华润置地的财务状况稳定，开发性房地产业务带来的运营现金流稳健，能够支持其投资性房地产业务组合的稳步扩张。华润置地在一、二线城市一直拥有强劲的市场地位，高质量投资性房地产业务不断增长，经常性收入利息保障倍数保持稳健，这些也是本次评级的支持因素。

　　关键评级驱动因素

　　开发性房地产业务稳定：华润置地2019年的合同销售额同比上升15%达到2420亿元人民币，但2020年上半年同比下降7%，原因是可售资源减少。尽管如此，惠誉认为该公司全年2620亿元(同比增长8%)的销售目标是可以实现的，该公司具备有强大的项目储备，2020年下半年的可售资源超过4000亿元人民币。

　　投资性房地产业务组合强劲：华润置地的评级还受到其高质量和不断增长的投资性房地产业务组合的支持。华润置地是中国最大的购物中心运营商之一，截至2020年6月底，旗下管理购物中心61家(其中轻资产购物中心19家)，其中大部分位于一线和二线城市，为其带来了8%的高租金收益率(行业平均水平为4%-6%)。

　　由于疫情造成的影响，华润置地购物中心租金收入在2020年上半年同比下降7.5%。然而，零售额和租金收入自5月份以来稳健复苏，惠誉预计该公司2020年租金收入将以较低的个位数同比增长。华润置地增长势头强劲，预计其将在2020年下半年至2022年期间将再开设29家购物中心。

　　优质土地储备：截至2020年上半年末，按总楼面面积衡量，华润置地的开发性房地产土地储备总规模达6050万平方米(其中4200万平方米为权益土地储备)，覆盖了81座城市。约67%的开发性房地产土地储备位于一、二线城市。除上述土地外，华润置地还拥有19个重点旧城改造项目，总楼面面积估计达1600万平方米，其中90%以上位于大湾区，66%位于深圳和广州等大湾区主要城市。

　　华润置地将继续专注于一、二线城市以及强劲的三线卫星城市。惠誉认为，华润置地将采取审慎的拿地策略，以维持健康的杠杆率水平。

　　财务状况稳健：按净负债(包括为合资公司和联营公司提供的担保)/调整后库存的比率衡量，华润置地的杠杆率自2019年末的23.1%上升至2020年上半年的28.6%，但仍低于30%，这是惠誉会考虑采取负面评级行动的水平。惠誉预计，到2020年底，下半年强劲的合同销售将推动杠杆率略有下降，而由于公司谨慎的土地收购战略，杠杆率将在未来几年保持稳定。

　　评级独立：根据惠誉的《母子公司评级关联性标准》，在母公司强/子公司弱的方法下，惠誉将华润置地与其母华润（集团）有限公司(China Resources (Holdings) Limited，简称“华润集团”)之间的整体关联度评估为“中等(moderate)”。总体评估基于“弱(weak)”法律关联性、“中等”经营关联性和“中等”战略关联性。华润置地的评级基于其独立信用状况，不包含任何来自华润集团的评级提升。

　　评级推导摘要

　　华润置地2019年的合同销售规模达到2420亿元人民币，截至2020年上半年末的土地储备总楼面面积达到7100万平方米，业务遍及全国。公司的产品和市场多元化程度与大多数“BBB+”评级的其他领先房企水平相当，包括中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK，A-/稳定，独立信用状况：bbb+)、万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK，BBB+/稳定)和保利房地产(集团)股份有限公司(Poly Development and Holdings Group Co., Ltd. ，简称“保利地产”，600048.SH，BBB+/稳定，独立信用状况：bbb)。

　　华润置地的杠杆率略高于中国海外发展和万科企业，规模也较小，但其投资性房地产业务组合更为强大，经常性EBITDA/总利息保障倍数在0.7倍以上。这也使得华润置地抵御商业周期性影响及偿还债务的能力较中国海外发展和万科企业更强。华润置地的评级比保利地产和龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited，简称“龙湖集团”，00960.HK，，BBB/稳定)高一个子级，这分别反映了华润置地较低的杠杆率和较强投资性房地产业务组合。

　　关键评级假设

　　本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括: 

　　- 2020年合同销售额将同比增长8%，达到2620亿元人民币

　　- 销售回款率约占合同销售总额的67%

　　- 2020-2023年期间的土地补充率为1.4倍

　　- 2020-2023年投资性房地产业务组合的资本支出约为每年150亿元(管理层指引：未来5年将支出500亿元人民币)

　　评级敏感性

　　可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括： 

　　- 鉴于华润置地的投资性房地产业务与其开发性房地产业务相比规模较小，惠誉预计，未来12-18个月内不太可能对该公司采取正面评级行动。长期而言，如果投资性房地产业务板块对该公司的EBITDA贡献率大幅上升，且投资性房地产EBITDA/总利息支出保障倍数持续高于2.0倍(2019年为0.8倍)，则惠誉可能采取正面评级行动。

　　可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括： 

　　- 开发性房地产业务EBITDA利润率下降至低于20%(2019年为30.5%)

　　- 投资性房地产业务EBITDA/总利息保障倍数下降至持续低于0.5倍(201年为0.8倍)

　　- 按净负债(包括为合资公司和联营公司提供的担保)/调整后库存的比率衡量，杠杆率上升至持续高于30%(2019年为23%)。

　　流动性和债务结构

　　流动性稳健，债务到期期限较长：截至2020年上半年末，华润置地持有可用现金609亿元人民币，足以支付414亿元人民币的短期债务。华润置地的债务到期日分布良好，限制了短期流动性压力。在过去的几年中，融资成本一直保持在4%-5%的低位。