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问：购买商品房需要经过哪些阶段和程序？
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答：目前，北京楼市上，各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有所不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的：
1、签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款。
2、签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。
3、办理商品房商业性贷款或者公积金贷款的，与市住房资金管理中心或银行签订贷款协议。
4、买卖双方到北京市国土资源和房屋管理局或房屋所在地的区县局办理登记手续。
5、验收房屋，办理入住手续。
6、购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。
7、办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。
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| 问：外省市个人如何在京购买商品房？ |
答：1、外省市个人购房者向北京市房地产交易中心提交居民身份证原件及复印件、在京暂住证原件及复印件、在京购房申请书。交易中心在验明原件无误后，连同复印件及其他资料，报北京市房地产交易市场管理委员会审核盖章。管委会在审核《购房登记表》及其他资料后，签发《外省市个人在京购房批准通知单》。
2、北京市房地产交易中心签发的《外省市个人在京购房批准通知单》有效期为6个月，所以购房人在申领到通知单后，应尽快办理各种购房手续，以免拖延而使通知单失效。
3、购房个人在签订购房合同后15天内，携带身份证、暂住证、《外省市个人在京购房批准通知单》、购房合同正、副本，到交易中心申领《外省人在京购房办理产权通知单》，交易中心向购房人签发《外省市个人在京购房产权通知单》后，收回其持有的《外省市个人在京购房批准通知单》。上述部分工作，发展商应协助购房人办理。
4、购房人携带《外省人在京购房办理产权通知单》，购房合同、本人身份证、暂住证与发展商协助办理立契过户手续，并按规定缴纳交易手续费、印花税、契税等税费。
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| 问：个人住房贷款包括哪几种？ |
答：目前北京市个人住房贷款主要有三种：
1、住房资金管理部门利用归集的住房公积金委托银行发放的政策性个人住房担保委托贷款，通常称为公积金贷款；
2、商业银行利用信贷资金发放的商业性个人住房贷款；
3、组合贷款，在资金管理部门运用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是政策性贷款和商业性贷款组合的总称。
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| 问：物业管理费是按年交，还是按月交？物业管理公司可以一次性预收多年的物业管理费吗？ |
| 答：物业管理费可按年交，也可按月交。市小区办明文规定：物业管理公司不得一次性预收多年的物业管理费。
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| 问：高层住宅的首层住户，是否还要交纳电梯运行维护费？ |
答：应该交纳电梯的运行维护费。其原因有三：
1、从财产所有权关系来看；电梯属楼内全体产权人共有，共有财产的维护管理费用应由全体产权人负担。
2、从电梯服务的特点来看；电梯服务属公共性服务，公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，因此不能排斥任何人去乘电梯，电梯的运行费用也不会因为某一个人不去乘坐而减少。
3、从实际操作上讲，如果首层住户不交电梯费，那么会引起一系列的连锁反映，2层、3层住户也会以不使用电梯为由拒绝交纳电梯费，甚至更高楼层的住户也不交纳电梯费用，结果是电梯费用无人交纳，电梯无法运行。
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| 问：符合什么条件的房屋可以免缴契税？ |
| 答：自1999年8月1日起至2002年12月31日，购买空置商品住房（1998年6月30日以前开发商已经建成并已竣工验收尚未售出的商品住房）的，出具开发商在财政部门办理的免契税手续后，可免缴契税。另外，城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部门免征契税，但是超过部分，仍按规定缴纳契税。
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| 问：购买商品房时，都需要交纳哪些税费？ |
答：1、印花税：总房价的0.5‰；
2、律师费：为申请贷款总额的3‰，不足100元的，按100元收取；
3、保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数；
4、公证费：一般为200元至400元，或按公证处收费标准。
5、公用部位共有设备维修基金：总房价的2%；
6、契税：普通住宅按总房价款的1.5%缴纳，别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的高档住宅，按总房价款的3%缴纳；
7、房屋登记费：每套房屋80元；
8、房屋所有权证工本费：4元/本；
9、印花贴税：每件5元；
10、测绘费：每套100元；
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| 问：关于各种供暖方式的价格是多少？ |
答：1、市热力集团供应的，供暖价格为每建筑平方米采暖季为24元；
2、燃煤锅炉（直供方式）供应的，民用供暖价格为每建筑平方米采暖季为16.5元；
3、燃煤锅炉（间供方式）供应的，民用供暖价格为每建筑平方米采暖季为19元；
4、燃油（柴油）、燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的，供暖价格为每建筑平方米采暖季为30元；
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| 问：国家规定的可分摊的公用建筑面积有哪些？ |
答：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
3、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。
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| 问：不应计入的公用建筑空间有哪些？ |
答：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房。居委会、派出所使用的房屋。
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| 问：商品房的"五证"是指什么？ |
答："五证"其实是商品房合法手续的统称，包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销（预）售许可证；
在具备前面四证的基础上，才能领到"商品房销（预）售许可证"，所以只要项目具备"商品房销（预）售许可证"，您基本上就可以放心了。
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| 问："两书"是指什么 |
| 答："两书"是指新建住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
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| 问：物业管理用房包括哪些？ |
| 答：物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。
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| 问：什么是住宅的层高和净高？ |
| 答：层高是指住宅高度以"层"为单位计量，是从本层地板面或楼板面到上一层楼板面之间的距离。净高则是指层高减去楼板厚度的净值。
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注：以上问题各地区处理有所不同，请按当地政府政策及项目规定执行。 |
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